Blog yükleniyor...
Konut kredisi reel olarak pahalılaşırken ipotekli satışlar neden arttı? Bu yazıda konut piyasasında belirleyici olanın kredinin fiyatı mı, krediye erişim mi olduğunu; bankaların temkinli duruşunu ve reel olarak ucuzlayan konut fiyatlarını veriler üzerinden ele alıyoruz.
Konut kredisi faizi Eylül 2026'da %41,8 seviyesinde; enflasyondan arındırıldığında bu, yaklaşık %9'luk bir reel maliyet anlamına geliyor. Buna rağmen yılın ilk sekiz ayında ipotekli konut satışları %27,6 arttı; toplam satışlardaki %6,8'lik düşüş ise kredisiz alımlardan geldi. Bu tablo, konut talebinin yönünü kredinin fiyatından çok krediye erişimin belirlediğine işaret ediyor. Bugün bankaların yeniden temkinli davranması bu kanalı daraltırken, konutun enflasyona göre ucuzlamış olması dengeleyici bir unsur olarak öne çıkıyor.
Şekil 1, ipotekli satışları ipotek kurulmadan yapılan diğer satışlarla birlikte gösteriyor. 2023 sonunda %5'in altına inen ipotekli satış payı, son 12 ayda %17'ye yükseldi. 2026'nın ilk sekiz ayında ipotekli satışlar %27,6 artarken diğer satışlar %12,7 azaldı; alıcıların daha büyük bir bölümü konutu krediyle edinmeyi tercih etti.
Şekil 1. İpotekli ve Diğer Konut Satışları (Adet)
Bu artış kredinin ucuzlamasından kaynaklanmadı. Kredinin enflasyona göre maliyeti son üç yılda düşmedi, yükseldi; buna karşın ipotekli satışların payı iki katına çıktı (Tablo 1). Reel maliyet artarken kredili satışın güçlenmesi, belirleyici etkenin erişim olduğunu gösteriyor.
Erişimi belirleyen başlıca unsur, kredinin konut değerine oranına getirilen sınırlar. BDDK'nın yılın başındaki düzenlemesiyle ilk el ve ikinci el ayrımı kaldırıldı; 5 milyon TL'ye kadar enerji verimli konutlarda değerin %90'ına kadar kredi kullanılabiliyor. Konutu olan alıcılar için ise bu oranlar dörtte birine iniyor: ikinci konutta kredi değerin en fazla %22,5'i kadar olabiliyor, 10 milyon TL'lik bir konutta bu tutar 1,25-1,75 milyon TL'yi geçmiyor.
Şekil 2, mevduat faizinin son üç yıl boyunca konut kredisi faizinin üzerinde seyrettiğini gösteriyor; Eylül 2026'da mevduat faizi %43,8, konut kredisi faizi %41,8. Birikimi olan alıcı için parayı mevduatta tutup konutu krediyle almak cazip hale geliyor ve erişimin genişlediği 2026'da kredili alımın artması bu tercihle uyumlu. Vadeler farklı olduğundan bu kesin bir kazanç anlamına gelmese de alıcıyı krediye yönelten bir etken.
Şekil 2. Konut Kredisi Faizi ve 3 Aya Kadar Vadeli TL Mevduat Faizi (%)
Şekil 3, bankaların konut kredisi koşullarındaki ve kredi talebindeki çeyreklik değişimi gösteriyor; sıfırın altındaki değerler sıkılaşmaya ve talep düşüşüne işaret ediyor. Bankalar 2023 sonunda koşulları sıkılaştırdı, 2026'nın ilk çeyreğinde belirgin biçimde gevşetti, üçüncü çeyrekte ise yeniden sıkılaştırarak kâr marjlarını yükseltti. Aynı dönemde mevduat ile kredi faizi arasındaki fark bir yılda 12 puandan 2 puana indi. Bu zayıflama satışlara da yansıyor: ipotekli satışlardaki yıllık artış Temmuz'da %23,7'den Ağustos'ta %7,2'ye geriledi, toplam satışlar bu iki ayda geçen yılın %15-17 altında kaldı.
Şekil 3. Bankaların Konut Kredisi Standartları ve Konut Kredisi Talebindeki Değişim
Fiyat tarafı ise alıcı lehine işliyor. Ağustos 2026'da konut fiyatları yıllık %23, tüketici fiyatları %31,5 arttı; konut reel olarak %6,5 ucuzladı. Ekim 2023'ten bu yana konut, enflasyona göre yaklaşık beşte bir oranında değer kaybetti. Bu ucuzlama yüksek kredi maliyetini kısmen dengeliyor; ancak hane geliri verisi olmadığından konut edinmeyi ne ölçüde kolaylaştırdığı bu verilerle ölçülemiyor.
Veriler, konut talebinin yönünü kredinin fiyatından çok krediye erişimin belirlediğini gösteriyor. Önümüzdeki dönemde bankaların konut kredisi koşulları, mevduat ile kredi faizi arasındaki fark ve konutun reel fiyatı yakından izlenmeli. Bankaların son çeyrekte koşullarda belirgin bir değişiklik beklememesi kredi kanalının daha fazla daralmayabileceğine, reel olarak ucuzlamış fiyatlar ise piyasaya desteğin sürdüğüne işaret ediyor.
TÜİK – Konut Satış İstatistikleri: ipotekli, diğer ve toplam konut satışları (Şekil 1, Tablo 1)
TÜİK – Tüketici Fiyat Endeksi (2025=100)
TCMB – TL konut kredisi faiz oranı ve 3 aya kadar vadeli TL mevduat faiz oranı, akım (Şekil 2, Tablo 1)
TCMB – Banka Kredileri Eğilim Anketi: konut kredisi standartları ve talebi (Şekil 3); 2026III dönemi sonuçları
TCMB – Konut Fiyat Endeksi
BDDK – 24.08.2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı: konut sahibi tüketicilere uygulanan kredi değer oranı sınırı
BDDK – 29.01.2026 tarihli ve 11364 sayılı Kurul Kararı: konut kredilerinde kredi değer oranları ve azami kredi tutar
Seriler TurkeyMetrics platformu (turkeymetrics.com) üzerinden alınmıştır.
Reel faiz: (1 + nominal faiz) / (1 + TÜFE'nin yıllık değişimi) − Hesap, geçmiş 12 aylık gerçekleşen enflasyona dayanır.
Faiz oranları yıllık bileşik oranlardır.
Reel konut fiyatı: Konut Fiyat Endeksi / TÜFE; TCMB'nin reel KFE değişimini hesapladığı yöntemle aynıdır.
İpotekli satış payı: ipotekli satış / toplam konut satışı.
12 aylık dönemler Eylül–Ağustos aralığını kapsar.
Faiz verileri Eylül 2026'ya, satış ve fiyat verileri Ağustos 2026'ya kadardır.